Les plus fortunés changent de logiciel : ils veulent des biens capables d’accueillir plusieurs générations sous le même toit. Selon le rapport 2026 Luxury Outlook de Sotheby’s International Realty, ce sont surtout les Millennials et la Gen X qui poussent le mouvement, en cherchant des maisons qui fonctionnent à la fois pour les jeunes enfants… et pour des parents vieillissants.

Bradley Nelson, directeur marketing du réseau, explique qu’aux États-Unis, près d’un achat sur cinq est réalisé par des acquéreurs qui prévoient de vivre avec des proches au-delà du “noyau” familial. Et oui : les grands-parents peuvent aussi participer au financement. Business, famille, patrimoine — tout se mélange, et c’est assumé.

Concrètement, les acheteurs privilégient des éléments qui rendent la cohabitation possible sans friction : dépendances, guesthouses, appartements totalement indépendants. Dans des villes comme New York ou Miami, la demande grimpe aussi pour des appartements mitoyens qu’on peut réunir afin de créer un grand espace multigénérationnel. Et ce n’est plus seulement une affaire de rénovation : cette tendance influence désormais ce que les architectes et promoteurs conçoivent dès la construction.

Une maison “resort” dans le Queensland (Australie) avec un studio autonome : un équipement devenu très recherché.

Autre signal qui ne trompe pas : la multiplication des suites parentales. Et pas juste avec une salle de bains privée. Ces chambres évoluent vers des “mini-zones” avec petit salon ou coin bureau, pour garder de l’espace mental — et physique — loin du reste de la tribu.

“Ces détails installent une forme d’égalité entre générations qui achètent ensemble”, résume Nelson. En clair : chacun a son territoire. Et ça change tout.

Ce phénomène n’est pas uniquement une histoire de baby-boomers généreux. John Young, conseiller immobilier international basé en Californie, observe la même dynamique à Palo Alto et dans la Silicon Valley : des clients avec de jeunes enfants, capables d’offrir une meilleure vie à leurs parents — ceux qui les ont aidés à arriver là où ils sont.

La vie multigénérationnelle prend plusieurs formes : cohabitation permanente pour s’entraider sur la garde d’enfants ou la dépendance, ou partage d’une maison de vacances quelques semaines par an — chalet de ski à Aspen, maison de plage dans les Hamptons… l’idée reste la même : mutualiser, se retrouver, et maximiser l’usage.

Cette bascule s’inscrit aussi dans une autre réalité : les plus riches possèdent davantage de biens haut de gamme dispersés dans le monde. En 2025, seuls 51% des acheteurs sur le marché du luxe ont acheté une résidence principale. “On raisonne moins en décision unique et plus en portefeuille”, explique Nelson. Ça sonne froid, mais c’est lucide.

Voici trois autres tendances mises en avant par le Sotheby’s International Realty 2026 Luxury Outlook :

La vie privée devient un critère numéro un pour les acheteurs fortunés.

La vie privée, c’est non négociable

Selon le rapport, les deux grandes obsessions des acheteurs fortunés sont la confidentialité et la sécurité — même si, dans plusieurs marchés, la criminalité a reculé. Aux États-Unis, les cambriolages ont chuté de 68% en trois décennies (données FBI). Pourtant, les dépenses mondiales en sécurité domotique devraient atteindre 39 milliards d’euros d’ici 2029 (projection Statista, juillet 2025).

Nick Damianos, conseiller immobilier international (Bahamas), souligne un paradoxe : même les propriétés “de rêve” peuvent devenir des casse-têtes quand la confidentialité est en jeu. Exemple : les îles privées.

Les célébrités s’y sentent souvent plus tranquilles, parce que ce sont parmi les rares lieux où elles sont quasi sûres de ne pas être dérangées. Mais sécuriser une île peut s’avérer plus complexe que protéger une maison dans une résidence fermée. Traduction : le fantasme est réel, la logistique aussi — et elle coûte cher.

Des signaux indiquent que le haut de gamme à New York ne s’est pas effondré, malgré le bruit médiatique autour d’un possible départ des riches.

New York reste New York

Nelson maintient qu’il existe une confiance de fond dans New York. Il décrit une dynamique de ventes solide en 2025, malgré les discussions récurrentes sur un supposé exode des résidents fortunés après l’élection du maire Zohran Mamdani.

Il cite notamment le durcissement des politiques de retour au bureau chez de grands employeurs, ainsi que des investissements massifs dans l’immobilier tertiaire — des signaux qui, selon lui, renforcent l’attractivité et l’activité économique de la ville.

Les transactions iconiques continuent, avec des ventes attendues à des niveaux record. Exemple : un penthouse à West Village vendu 80,5 millions d’euros (conversion approximative de 87,5 M$), avec une finalisation prévue une fois les travaux terminés. Pour Nelson, c’est la preuve que la confiance n’a pas disparu : elle s’est juste rendue plus sélective.

Conclusion façon punchline : parier contre New York sur le long terme, c’est rarement un bon calcul.

Un domaine en Californie avec de vastes terrains, typiquement adapté à une utilisation familiale multigénérationnelle.

Un marché immobilier à deux vitesses

Le rapport indique que les agents positionnés sur des biens à partir de 10 millions d’euros et au-delà sont les plus optimistes : le très haut de gamme surperforme le reste du marché. En revanche, le “milieu” du marché apparaît plus incertain.

Pourquoi ? Parce que les acheteurs les plus riches sont moins exposés aux variables macroéconomiques. Mark Zandi (Moody’s Analytics), cité dans le rapport, note que les segments “moins haut” du luxe restent plus sensibles à la valeur nette globale, et donc aux mouvements des marchés financiers.

Malgré tout, Nelson estime que la santé financière du consommateur premium reste robuste. Il prend un exemple parlant : des compagnies aériennes réorganisent leurs avions pour augmenter l’offre “premium”. Même logique ici : quand le haut de l’avion se remplit plus vite que l’éco, le luxe immobilier, lui aussi, continue d’attirer.

Auteur : Alexis Berthoud

Foire Aux Questions

Pourquoi la vie multigénérationnelle devient-elle une tendance dans l’immobilier de luxe ?

Parce que les familles cherchent à optimiser leur patrimoine, à se simplifier la logistique (garde d’enfants, aide aux parents), et à acheter des biens plus flexibles. Le luxe, aujourd’hui, c’est aussi l’efficacité.

Quelles caractéristiques recherchent les acheteurs fortunés pour vivre à plusieurs générations ?

Des espaces séparables : guesthouse, studio autonome, appartement détaché, ou logements mitoyens combinables. Et de plus en plus : plusieurs suites “principales” avec coin bureau/salon pour préserver l’intimité.

La sécurité est-elle vraiment une priorité même si la criminalité baisse ?

Oui. Les acheteurs haut de gamme paient pour réduire le risque et le stress, pas seulement pour réagir à des statistiques. Résultat : la sécurité connectée et les dispositifs de confidentialité restent en forte croissance.

New York reste-t-elle un marché attractif pour le très haut de gamme ?

D’après les signaux évoqués dans le rapport, oui : l’activité continue, portée par une confiance de long terme, des politiques de retour au bureau, et des investissements majeurs dans l’immobilier commercial.

Pourquoi parle-t-on d’un marché immobilier “à deux vitesses” ?

Le sommet du marché (10 M€+) est plus résilient car les acheteurs sont moins dépendants du crédit et moins sensibles aux chocs économiques. Le segment intermédiaire, lui, ressent davantage les variations de taux, de bourse et de confiance.

Dans cette logique de vie en portefeuille, la mobilité suit: certaines familles optent pour l’icône Porsche 911. Pour rester agiles sans sacrifier le prestige, Joinsteer facilite la Location avec option d'achat adaptée à chaque génération.