Les ultra-riches ne cherchent plus seulement une belle maison: ils cherchent un système. Un lieu capable d’absorber la vraie vie — enfants, grands-parents, télétravail, intimité, et parfois même un petit “quartier général” familial. D’après le rapport Luxury Outlook 2026 de Sotheby’s International Realty, la demande explose pour des propriétés pensées pour accueillir plusieurs générations sous un même toit, ou à quelques mètres de distance, dans des espaces indépendants.

Le moteur? Les Millennials et la Gen X. Ce sont eux qui achètent, et ils ne veulent pas choisir entre élever des enfants et accompagner des parents vieillissants. Ils veulent une maison qui fonctionne comme une entreprise bien structurée: des process, des zones, des espaces dédiés, et de la flexibilité. En clair: une propriété qui tient la route quand la famille grandit, se recombine, ou s’étale.

Un signal fort ressort du rapport: près d’un achat sur cinq aux États-Unis serait réalisé par des acquéreurs qui prévoient de vivre avec des proches au-delà du noyau familial immédiat. Cela inclut notamment des grands-parents, parfois aussi impliqués financièrement. On ne parle plus juste d’hospitalité: on parle de stratégie patrimoniale et d’organisation familiale.

Résultat: les acheteurs fortunés privilégient des caractéristiques très concrètes: maisons d’amis, studios autonomes, appartements totalement détachés, entrées séparées, cuisines secondaires, et tout ce qui permet de partager… sans se marcher dessus. Dans des villes comme New York ou Miami, la demande monte pour des appartements mitoyens qu’on peut réunir afin de fabriquer de vrais espaces multigénérationnels. Et ce n’est pas seulement une histoire de rénovation: cette tendance influence de plus en plus ce que les architectes et promoteurs conçoivent dès le départ dans les programmes neufs.

Autre évolution visible: la multiplication des suites parentales — au pluriel. On ne se contente plus d’une grande chambre et d’une salle de bain privée. Les chambres principales sont de plus en plus conçues avec de petits salons, des zones bureau, ou des espaces de retrait. L’idée est simple: si plusieurs générations cohabitent, tout le monde doit pouvoir respirer, se concentrer, et récupérer sans friction.

Ces détails ne sont pas anecdotiques. Ils créent une sensation d’équilibre entre générations qui ont choisi d’acheter ensemble. Dans les faits, une maison multigénérationnelle performe quand elle est pensée comme un ensemble de micro-espaces: des zones communes qui rassemblent, et des zones privées qui protègent. La cohabitation devient alors un avantage, pas un sacrifice.

Et attention: ce mouvement n’est pas uniquement alimenté par la générosité des baby-boomers. On observe aussi un scénario qui monte dans des zones très dynamiques comme Palo Alto ou la Silicon Valley: des familles avec jeunes enfants qui veulent offrir une meilleure qualité de vie à leurs parents — ceux qui les ont portés jusque-là — tout en sécurisant une organisation quotidienne plus efficace (garde, soutien, présence).

La vie multigénérationnelle prend plusieurs formes. Pour certains, c’est du partage à plein temps, avec mutualisation des tâches: garde d’enfants, aide aux aînés, logistique domestique. Pour d’autres, c’est plus “saisonnier”: une résidence secondaire partagée quelques semaines par an — un chalet de ski, une maison en bord de mer, un lieu où l’on se retrouve et où l’histoire familiale se construit. Ce qui change, c’est que ces maisons sont désormais pensées pour fonctionner à la fois en mode “tribu” et en mode “individuel”.

Ce basculement arrive aussi dans un contexte où les plus aisés possèdent davantage de biens haut de gamme répartis dans plusieurs zones géographiques. En 2025, seulement 51% des acheteurs du segment luxe auraient acquis un logement comme résidence principale, selon le rapport. La propriété devient moins une décision unique qu’un élément d’un portefeuille de vie: on arbitre, on répartit, on optimise l’usage et la valeur.

Au-delà de l’habitat multigénérationnel, trois tendances ressortent nettement.

Confidentialité et sécurité: la nouvelle obsession des acheteurs premium

Le paradoxe est réel: même si la criminalité a reculé dans de nombreux marchés, les préoccupations prioritaires des acheteurs fortunés restent la confidentialité et la sécurité. Aux États-Unis, les cambriolages auraient chuté d’environ 68% sur trois décennies (données FBI). Pourtant, les dépenses mondiales en sécurité domotique sont projetées à près de 39 milliards d’ici 2029, selon des estimations sectorielles publiées en 2025.

Pourquoi? Parce que la richesse attire l’attention, et l’attention crée de la friction. Surveillance intelligente, contrôle d’accès, périmètres, vitres renforcées, pièces sécurisées: le luxe contemporain, c’est le confort + le contrôle. Et cette logique s’applique même aux propriétés qui semblent idéales sur le papier, comme les retraites sur île privée. Un endroit isolé peut offrir de la tranquillité… tout en étant plus complexe à sécuriser qu’une maison dans une résidence fermée, avec des protocoles déjà en place.

New York reste New York: la confiance revient sur le très haut de gamme

Malgré le bruit, les rumeurs, et les narratifs faciles sur un supposé départ des grandes fortunes, le marché du luxe à New York continue d’envoyer un message clair: la ville garde son pouvoir d’attraction. Les volumes de transactions observés en 2025 montrent une activité robuste sur le haut de gamme, signe qu’une partie des acheteurs raisonne à long terme.

Deux éléments nourrissent cette confiance: d’abord, le durcissement des politiques de retour au bureau dans de grands groupes, qui renforce la centralité de Manhattan pour certaines populations à haut revenu. Ensuite, des investissements massifs dans l’immobilier d’entreprise et les infrastructures, qui rappellent une réalité simple: quand des acteurs majeurs misent gros, c’est rarement pour “abandonner le navire”.

Et les deals suivent. Les transactions emblématiques continuent de se conclure, avec des ventes qui se chiffrent à plusieurs dizaines de millions. À titre d’illustration, un penthouse du West Village a trouvé preneur pour environ 80,5 M€ (conversion d’un prix initial en dollars), avec une finalisation attendue après la fin des travaux. Ce type d’opération agit comme un thermomètre: quand le sommet du marché bouge, c’est que la demande est là — exigeante, mais active.

En clair: New York n’est pas un marché pour ceux qui paniquent au premier titre alarmiste. C’est un marché pour ceux qui comprennent la valeur de l’écosystème — culture, affaires, éducation, réseau — et qui misent sur la durée.

Un marché immobilier à deux vitesses: le très haut de gamme surperforme

Le rapport met en avant un point clé pour comprendre 2026: le marché ressemble de plus en plus à un échiquier à deux niveaux. Les agents positionnés sur des biens à partir de 10 millions (et au-delà) se montrent les plus optimistes, car l’ultra-luxe surperforme le reste. En revanche, le “milieu” du marché paraît plus brouillé, plus sensible à la conjoncture, et plus exposé à l’arbitrage des ménages.

Pourquoi cette divergence? Parce que les acheteurs les plus fortunés sont moins dépendants des variables macroéconomiques. Ils achètent avec une perspective patrimoniale, et souvent avec une structure financière qui amortit les chocs. À l’inverse, dans la partie basse du luxe, les acheteurs restent davantage connectés à leur niveau de richesse global et aux variations des marchés financiers. Quand la volatilité monte, les décisions se ralentissent.

Mais le socle du consommateur premium demeure solide. Les signaux viennent aussi d’autres secteurs: dans l’aérien, par exemple, certaines compagnies ajustent leur offre pour augmenter la part de sièges premium, parce que c’est là que la demande résiste le mieux. Même logique ici: quand le haut de la pyramide continue d’acheter, le luxe immobilier devient un actif “désir” autant qu’un actif “valeur”.

À retenir pour une lecture opérationnelle: l’immobilier de luxe ne se résume plus au marbre et à la vue. Il s’optimise comme un produit: modularité multigénérationnelle, zones privées, sécurité intelligente, et positionnement dans des marchés qui gardent une densité économique réelle. Ceux qui comprennent ce shift prennent de l’avance. Les autres continuent d’acheter des mètres carrés… quand les nouveaux acheteurs achètent une plateforme de vie.

Et parce qu’un art de vivre se déplace avec la tribu, l’accès intelligent compte aussi: découvrez chez Joinsteer le rêve automobile — pourquoi pas une Porsche 911 — en phase avec des portefeuilles de vie de New York à Pescadero.